¤水妖空间¤

证据1：三个月京期房销售缩水四成。

  北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月份至今（截至1月21日），全市期房成交量持续大幅下滑。1月前三周（1日-21日），住宅日均签约套数199套，日均签约面积22405平方米，环比分别下降23.5%和27%，同比分别下降35.4%和41%。而2007年12月，期房日均签约套数313套，同比降幅高达48.3%，环比降幅为32.4%。2007年11月，全市期房网上日均签约363套，同比下降24.7%。二套房新政出台之前，北京市期房日成交量平均在400套以上，而近三月北京市房地产交易管理网数据显示：2007年11月，全市有10天的期房住宅签约量超过400套；到12月，只有两天超过400套；再到2008年1月，前三周无一天超过400套，超过300套的也仅有一天，楼市成交量一路走低。

  证据2：楼市供求关系正在扭转

  伴随着市场需求的逐渐冷却，以往供不应求，一房难求的局面不同，近期北京、上海开始出现供大于求的局面。北京市建委数据显示，11月份北京住宅新增11169套，环比10月7625套的新增供应量，增加了3544套，增幅为46.48%，同比去年11月10863套的新增供应量，略增2.82%。　2007年12月，北京市共批准商品房销售许可证51个，同比增长6.3%；批准销售面积共计172.9万平方米，同比增长2.1%。其中，商品住宅项目批准上市套数为12130套，同比增加38 %；批准销售面积137万平方米，同比增加18%。而同时，相比较11月份北京住宅新增11169套的供应量，10949套的销售数据明显供过于求。而12月份与此类似，8061套销售数据也低于12130套的供应量。北京楼市供求关系正在扭转。与此同时，楼市未来供应量还将持续提高，2007年北京市通过“招拍挂”出让的商品房用地总计85宗，土地面积达956.22万平方米，同比增长19.6%;规划建筑面积为1320.46万平方米，同比增长49.26%。其中，含住宅性质的商品房用地共计883.39万平方米，同比增长28.6%;规划建筑面积1137.53万平方米，同比增长55.24%。未来供应量的上升一方面让开发商心态发生变化，不敢继续捂盘惜售，同时也稳定了购房者对房价上涨恐慌的心理。

  同样的情况也在上海发生。央行和银监会关于第二套房贷提高首付款和利率政策出台后，上海楼市成交量大幅萎缩。最新数据显示，1月11日~17日,上海市商品房（新房中剔除配套房和动迁房的房源）成交量自2007年7月以来首次跌破30万平方米，仅成交28.97万平方米，环比跌幅高达19.88％。其中，与普通购房者相关度较大的商品住宅（商品房中的住宅部分）一周仅成交20万平方米，环比降幅17.46％。事实上，自2007年7月开始，上海楼市的成交量持续下滑。去年12月，供求形势首次出现逆转，出现供大于求的局面。进入2008年后，楼市仍呈现供过于求的态势。佑威房地产研究中心的数据显示，2008年1月前17天，上海商品住宅的供应量为57.86万平方米，同期成交量为51.40万平方米，供求比为1∶0.89。加上去年12月的31天,商品住宅已连续约50天保持供过于求的态势。

  证据3：楼盘大举打折降价

  成交量的下跌也促使某些资金链紧张的开发商采取打折降价等措施促进销售，以回笼资金。北京东四环沿海集团旗下著名大盘沿海赛洛城七期，为了把降价的影响减到最小，将项目改名“美利山”，13761元/平米的成交均价（北京市房地产交易管理网数据显示）相比之前赛洛城6期精装修接近18000元/平方米，降幅达3000元；上北区域某单价万元的楼盘打出了购房送20年物业费的销售策略，相当于一次性优惠8万元人民币。一些项目甚至一改“北京房价坚挺”的口吻，价格开始明降：格林莱雅开盘价1.6万每平米，而最新打出的新春特惠为1.4万每平米；久居雅园1月17日重新开盘以来，均价从之前的9000元/平米调整为8000元/平方米。CBD中央台新址附近项目韦伯国际直接降价2500元/平方米。。。。。。

  而继广州、深圳市场之后，王石领导下的万科开始全国性的大幅降价行动，1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房，售楼处报价4500—4600元/平米，远远低于2007年12月前的6000元/平米以上的价格。两月中，同一单元楼中住宅的降幅接近30%。另一个成都楼盘万科双水案，原来开盘价在5000元/平米以上，现在万科还宣称，可以返还5万元到10万元。另外，在成都万科金域·西岭、金域·蓝湾以及万科朗润园等均有类似程度的促销活动。此前，万科在深圳广州早拉开降价的序幕，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推出为7500元/平米，远低于市场预期。到了2007年12月份，位于广州老城荔湾区的万科金色康苑推出时，更比周边房子便宜了4000多元/平米。

  至于其他城市各个打折降价楼盘，笔者无法一一列举。需要说明的是，相比那些只会坐在家里看早被从从过滤过的数据的专家，笔者一直在房地产销售第一线工作，所掌握数据大多为一手资料。

  打折、降价，这在07年楼市几乎是不可能发生的事情，现在在任何城市、在许多楼盘已经成为销售必须的手段，楼市拐点是否到来，还需要更确切的证据？

  证据4：二手中介倒闭成潮。

  在首付及利率提高、二手房抵押贷款停止、物业持有成本大规模提高可能性无限增加、房价预期下跌的背景下，投资者的恐慌已经导致二手房出现抛售，而二手房贷款难度的加大则使二手房需求降低，两面夹击，二手房价格必将出现回落，进而影响到一手市场。

  在房价调整中遭受冲击最大的，就是二手中介公司。在深圳中天置业老板携款潜逃引发中介信任危机之后，北京最大的中介中大恒基关闭50个门店，全国各大城市出现中介倒闭潮流，号称全国规模最大的中介广州创辉的破产倒闭，吹响了二手中介全面溃逃的集结号。二手房市场率先进入寒冬戳穿了“楼市拐点并未出现”的谎言。

  12月26号，因资金紧张，作为中国第一批来自温州的炒房者陈先生（笔者好友），以14800元/平方米的低价抛售位于北京CBD核心区域大望路SOHO现代城的一套住宅，而周边一手房项目价格已达25000元/平方米。验证了笔者“房价雪崩将从二手房开始”的预测世界经理人博客http://blog.icxo.com。

  笔者认为，由二手市场带来的恐慌，将使得一手市场投资者不得不慎重考虑投资风险，一旦二手交易受到打击，在中国大部分中心城市房价租售比已经远超1：200的国际警戒线情况下，除少数项目外，中国楼市大部分商品房已不再具备投资价值，一直鼓吹的房地产投资神话将被戳破，投资者撤离楼市，自用者无力购房，货币紧缩进一步限制需求，楼市拐点加速到来。诸如向创辉、深圳中天这样在楼市热销时未能对风险有足够的判断、盲目扩张的二手中介倒闭潮流，正在全国蔓延。

  再次强调，笔者列举拐点证据，正如笔者在博客上所做的说明：“当今房地产界，不是明白的人太少，二是装糊涂的人太多，所以我只好站出来，告诉大家一个我所知道的真实的房地产市场”。忠言逆耳，已经习惯被歌功颂德的地产大佬们大概是不爱听笔者这样的言论的，但是，事实不会因为个人喜好而改变，相信拐点到来也罢，相信房价继续上涨也罢，在决策时候多听听负面想法总归是有好处的。